Methoden zur Immobilienbewertung

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland regelt die Methoden zur Immobilienbewertung. Die drei wichtigsten Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021 sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren hat seine eigenen Anwendungsgebiete und wird in unterschiedlichen Situationen angewendet. Bei allen Verfahren ist es wichtig einen erfahrenen und qualifizierten Immobiliensachverständigen hinzuziehen. 

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei wichtigsten Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021. Es wird hauptsächlich verwendet, um den Wert von Einkommensimmobilien, insbesondere Mietobjekten, zu bestimmen. Dieses Verfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die zukünftigen erwarteten Einnahmen (Erträge) definiert wird.

Schritte zur Anwendung des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV 2021:

1. Ermittlung der Marktmiete: Zunächst wird die Marktmiete für die Immobilie ermittelt, entweder durch Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Region oder durch Marktanalysen.
2. Ermittlung des Rohertrags: Der Rohertrag ist die jährliche Mieteinnahme ohne Abzug von Betriebskosten, Leerstand oder Mietausfällen.
3. Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten: Von den Mieteinnahmen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, einschließlich Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und anderen laufenden Aufwendungen.
4. Berechnung des Reinertrags: Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
5. Kapitalisierung des Reinertrags: Der Reinertrag wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, um den Liegenschaftszinssatz (Kapitalisierungszinssatz) zu bestimmen. Dieser Zinssatz reflektiert die Renditeanforderungen der Investoren und wird auf Basis des Marktes und der Risiken festgelegt.
6. Ermittlung des Ertragswerts: Der Ertragswert ergibt sich aus der Division des Reinertrags durch den ermittelten Liegenschaftszinssatz (Formel: Ertragswert = Reinertrag / Liegenschaftszinssatz).
7. Ermittlung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum Ertragswert hinzugefügt, meist durch das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren.
8. Berechnung des Marktwerts: Der Marktwert der Immobilie ergibt sich aus der Summe des Ertragswerts und des Bodenwerts.

Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet für Immobilien, bei denen die Einnahmen aus der Vermietung einen wesentlichen Einfluss auf den Gesamtwert haben, wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Bürogebäude. Es berücksichtigt die erwarteten Erträge und Renditen und ist daher ein wichtiges Instrument für Investoren und Eigentümer von Einkommensimmobilien.

Sachwertverfahren:

Dieses Verfahren wird verwendet, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, bei denen die Ertragskomponente weniger relevant ist, wie selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Grundstücke. Das Sachwertverfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die Summe der Kosten für den Neubau oder die Wiederherstellung der Immobilie und den Wert des Grundstücks bestimmt wird.

Schritte zur Anwendung des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV 2021:

1. Ermittlung der Herstellungskosten (Gebäudekosten): Die Herstellungskosten für das Gebäude werden ermittelt, einschließlich der Kosten für Bau und Ausstattung nach aktuellem Neubaustandard.
2. Berücksichtigung der Alterswertminderung: Die Herstellungskosten werden um eine Alterswertminderung bereinigt, um den Wertverlust aufgrund des Alters und Zustands des Gebäudes zu berücksichtigen.
3. Ermittlung des Sachwertes des Gebäudes: Der Sachwert des Gebäudes ergibt sich aus den bereinigten Herstellungskosten.
4. Ermittlung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird separat ermittelt, oft durch das Vergleichswertverfahren, bei dem ähnliche Grundstücke in der Region herangezogen werden.
5. Berechnung des Sachwerts der Immobilie: Der Sachwert der Immobilie ist die Summe des Sachwerts des Gebäudes und des Bodenwerts (Formel: Sachwert = Sachwert des Gebäudes + Bodenwert).
6. Ermittlung des Marktwerts: Der Marktwert der Immobilie ergibt sich aus dem Sachwert, unter Berücksichtigung eventueller Marktanpassungsfaktoren.

Das Sachwertverfahren ist besonders nützlich für Immobilien, bei denen die Einkünfte aus der Vermietung weniger wichtig sind, wie selbstgenutzte Wohnhäuser oder unbebaute Grundstücke. Es basiert auf den Kosten für den Neubau oder die Wiederherstellung sowie dem aktuellen Wert des Grundstücks. Das Verfahren ist auch in Fällen hilfreich, in denen der Vergleich mit ähnlichen Immobilien schwierig ist, da es auf den spezifischen Merkmalen der bewerteten Immobilie basiert. Hier spielt die Marktkenntnis des Immobiliengutachters eine entscheidende Rolle.

Vergleichswertverfahren:

Dieses Verfahren wird verwendet, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, indem man sie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien vergleicht. Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie weitgehend durch den aktuellen Marktpreis ähnlicher Immobilien in der Umgebung bestimmt wird.

Schritte zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens nach ImmoWertV 2021:

1. Auswahl von Vergleichsobjekten: Ähnliche Immobilien (Vergleichsobjekte) in der Nähe der zu bewertenden Immobilie werden ausgewählt. Diese Vergleichsobjekte sollten in Lage, Größe, Nutzung und Zustand möglichst ähnlich sein.
2. Ermittlung der Vergleichspreise: Für jedes Vergleichsobjekt wird der tatsächliche Verkaufspreis ermittelt, idealerweise von kürzlich verkauften Immobilien.
3. Anpassung der Vergleichsobjekte: Die Vergleichsobjekte werden auf Unterschiede zur zu bewertenden Immobilie untersucht und gegebenenfalls angepasst.
4. Berechnung des Vergleichswerts: Der Vergleichswert der zu bewertenden Immobilie ergibt sich aus dem Durchschnitt der Vergleichspreise der angepassten Vergleichsobjekte.
5. Ermittlung des Marktwerts: Der Marktwert der Immobilie ist der ermittelte Vergleichswert.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind, wie Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke. Es ist ein praktisches Verfahren zur Bestimmung des Immobilienwerts durch den Vergleich mit tatsächlichen Marktdaten.

Ein wesentlicher Aspekt bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist die sorgfältige Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte und die genaue Analyse von Abweichungen, um realistische Anpassungen vorzunehmen. Es ist wichtig, dass die Vergleichsobjekte so ähnlich wie möglich zur zu bewertenden Immobilie sind, um genaue Ergebnisse zu erzielen.